L’investissement immobilier est souvent considéré comme une pierre angulaire d’une stratégie patrimoniale réussie. Vous souhaitez investir à Paris et ne réussissez pas à arbitrer entre le neuf et l’ancien ? Face à cet éternel dilemme, il n’existe pas de réponse universelle car une telle décision dépend de nombreux éléments et des préférences de chacun.
Paris fait partie des villes porteuses pour investir dans l’ancien en raison de son attrait touristique et de sa demande locative élevée. L’immobilier ancien est privilégié par certains acquéreurs car il présente plusieurs avantages :
Il y a une offre abondante de biens anciens sur le marché parisien qui mettent en évidence des qualités intrinsèques indéniables. Les programmes neufs restent marginaux. De plus, la localisation centrale d’un bien est un vecteur de satisfaction et de réassurance pour les futurs acquéreurs.
Le prix d’achat au m2 de l’ancien est souvent inférieur aux prix pratiqués pour le neuf.
Cependant, l’écart tarifaire s’estompe très vite grâce à des frais à moyen terme moins élevés dans le neuf que dans l’ancien.
Rentabilité locative >> Le neuf et l’ancien se valent même si le neuf offre une meilleure visibilité sur la rentabilité à moyen et à long terme que l’ancien. L’ancien permet des rendements plus élevés mais aléatoires car des travaux imprévus peuvent subvenir : rénovation, entretien, remise aux normes, modernisation… Prudence donc car les biens anciens peuvent présenter des contraintes architecturales ou des défauts structurels.
Revente >> L’avantage est à l’ancien. En cas de revente rapide, le risque de perte est plus important avec le neuf car le bien ne peut plus se vendre au prix d’un logement sortant de terre. Il ne faut pas omettre non plus la menace de reprise de l’avantage fiscal obtenu dans le cadre d’un achat via un dispositif de défiscalisation.
En conclusion, l’ancien permet des rendements plus élevés mais aléatoires car des travaux imprévus peuvent subvenir.
Dans le même esprit, les biens anciens peuvent aussi présenter des contraintes architecturales ou des défauts structurels pouvant entraîner des dépenses imprévues.
L’immobilier neuf demeure attractif pour de multiples raisons :
Un bien neuf permet une meilleure visibilité sur la rentabilité à moyen et long terme.
Les différences tarifaires sont palpables entre le neuf et l’ancien.
Le prix d’achat d’un m2 neuf est de l’ordre de 10% à 15% plus élevé que dans l’ancien. De prime abord, le neuf semble moins attractif mais ce serait avoir une vision trop court-termiste de son investissement…
Les droits de mutation (frais de notaires) pratiqués pour le neuf sont de l’ordre de 2 à 4% contre 8 à 10% pour l’ancien.
Les logements neufs sont plus performants sur le plan énergétique que les logements anciens. Des progrès considérables sont réalisés au moment de la construction. Les technologies utilisées dans les nouvelles constructions et qui concernent l’isolation, les équipements énergétiques et l’utilisation des énergies renouvelables bouleversent la donne. Les factures énergétiques sont plus facilement acceptées car moins onéreuses dans le neuf.
Argument fiscal (dispositif de défiscalisation) >> La réduction d’impôt proposée pour un bien neuf réduit le montant de l’investissement. Les contraintes sont nombreuses (enregistrement de durée de location, montant de loyer plafonné…) pour un investissement dans le neuf.
Travaux >>avantage au neuf. Contrairement à l’ancien où de gros chantiers(ravalement, chaudière…) sont à anticiper à moyen terme, il n’y a ni remise aux normes ni travaux à prévoir dans le neuf et, le cas échéant, ceux-ci sont couverts par la garantie décennale*.
*Il s'agit d'une garantie légale à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai de dix ans à compter de la réception de l'ouvrage.
Consulter un professionnel de l’immobilier est primordial pour obtenir des conseils raisonnés en fonction de votre situation. Le Groupe Mobilis a développé une branche Commercialisation et Valorisation pour répondre aux nouvelles attentes de ses clients fidèles concernant l’immobilier neuf.
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