Acheter ou vendre un bien immobilier ne se produit que quelques fois dans une vie.
Difficile alors pour un particulier de connaître avec précision l’état du marché au moment de l’acquisition ou de la vente d’un bien. L’estimation est une étape importante dans le processus de vente. De nombreux sites internet vous promettent une évaluation immobilière gratuite et quasi immédiate. À quel point ces sites sont-ils fiables ? Peut-on réellement déterminer la valeur de son bien sur la base de critères individuels ? Comment ne pas tomber dans les écueils de l’auto-estimation immobilière ?
Lorsque vous cherchez à déterminer vous-même la valeur de votre bien, votre premier réflexe est de regarder les sites d’estimation en ligne. Une première approche somme toute pertinente mais qui bien souvent ne suffit pas ! Les plus expérimentés d’entre vous poursuivront leur recherche en consultant les prix rendus publics par la Chambre des Notaires et/ou les données gouvernementales.
Enfin, c’est avec une curiosité certaine que vous décortiquerez les annonces des biens mis en vente sur les portails immobiliers tels que Se Loger, Leboncoin, PAP, Propriétés Le Figaro… Si ces sites spécialisés vous donnent une première idée des prix du marché ; il vous faudra redoubler d’effort pour interpréter et analyser toutes ces données.
Prudence ! Les annonces diffusées sur ces portails immobiliers n’affichent pas de prix négociés. Le prix affiché inclut à la fois les honoraires d’agence qui peuvent fortement varier d’une agence à une autre (entre 2 et 5%) ainsi qu’une marge de négociation. Ces deux éléments peuvent faire fluctuer fortement la valeur réelle d’un bien immobilier et ainsi vous induire en erreur. De plus, les annonces des particuliers sont très souvent survalorisées. La valeur affective de leur bien les pousse généralement à fixer un prix au-dessus de la fourchette haute.
Enfin, rappelez-vous que pour pouvoir rentrer un mandat, le négociateur immobilier peut aisément se faire influencer par le vendeur et accepter de débuter la commercialisation d’un bien à un prix nettement supérieur à celui qu’il avait initialement recommandé.
Chaque bien est unique. Deux biens qui se ressemblent et se situent dans un même quartier peuvent être commercialisés à des prix différents. Toutefois, ces prix raisonneront toujours d’une manière ou d’une autre avec les prix du marché. Plusieurs caractéristiques doivent être prises en considération dans l’appréciation de la valeur du bien : la localisation, l’état général, la superficie, l’étage, l’exposition, l’état des parties communes, le DPE…
Il est souvent fréquent que le prix affiché d’un bien soit trop ambitieux. Celui-ci peut être déterminé de façon lucide (le propriétaire cherche à anticiper les négociations des acquéreurs) ou inconsciente (le propriétaire ne connait pas la valeur réelle de son bien). Sachez qu’un bien surévalué ne se vendra pas.
Les acquéreurs connaissent les prix du marché. Ils ont souvent visité d’autres biens avant de voir le vôtre. Surestimer un bien peut s’avérer cataclysmique dans un processus de vente car :
- Les premiers jours d’une commercialisation sont décisifs. Un prix trop élevé risque de détourner l’attention de potentiels acquéreurs et de prolonger le délai de vente.
- Votre bien ne déclenchera que très peu de visite. L’acquéreur se forgera une opinion de votre bien en un claquement de doigt. Si votre bien est surévalué, il n’y aura pas de visite et donc pas de vente.
- Votre bien risque d’être commercialisé trop longtemps au risque de penser qu’il y a un vice caché et de dévaloriser complètement votre bien.
- Les négociations risquent d’être sévères. Conscients que vous êtes pressés et que votre bien ne se vend pas, les potentiels acquéreurs souhaiteront vous faire des propositions bien en de ça du marché. Vous vous trouverez alors dans une impasse car faute de vendre votre appartement au-dessus des prix du marché (ce qui n’arrivera pas), vous pourriez bien perdre de l’argent dans cette opération.
Surestimation et maximisation du prix de vente sont deux concepts à appréhender distinctement.
Partez du principe que la commission est un investissement dès lors qu’elle permet une maximisation du prix de vente en fonction des conditions de marché lors de la mise en vente. Cette maximisation passe par le bon prix de mise en vente qui n’est que la conséquence d’un professionnalisme et d’une connaissance du marché irréprochables.
Soyez sûrs que les équipes du Groupe Mobilis disposent des compétences, des outils et de l’expérience nécessaires pour déterminer le vrai prix de marché de votre bien. Contactez-nous au 01 47 20 30 00 ou à infos@groupemobilis.com pour échanger de vive voix sur vos projets !
